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養老院商業計劃書
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養老院商業計劃書1


a) 摘要;我國已經進入老齡社會,老年人口基數大、增長快,滾滾而來的“銀發浪潮”給社會帶來了巨大的壓力。特別是近年來家庭養老功能逐漸減弱,家庭結構出現了小型化、高齡化的趨勢,“四二一”家庭比例逐年上升。日益減弱的家庭養老、政府有限的財力和不斷增長的老齡人口都顯現出社會化養老的需求增大,養老機構產業化經營勢在必行。
b)行業分析,包括市場規模、增長速度、發展機遇、政策環境等;
一、養老機構產業化發展的方向
從經濟學的角度分析,需求使人產生消費的動機和行為,進而刺激供給的變化,促進產業結構的變革。老年人的養老需求有其特殊性:一是老年人由于身體機能老化和疾病的原因,飲食起居需要人照顧,不同身體狀況和疾病要求是多樣性的,有些情況家人和保姆是不能照顧到位的,需要有較專業醫護人員和營養師才能護理好。二是由于家庭經濟狀況和住房條件的原因,有些家庭沒有能力請保姆,即是請了保姆也不一定能夠滿足特殊護理老年人的要求。如果老年人出現疾病同樣會影響子女的工作和學習,在疾病的預防和治療上相對養老機構的醫療護理成本會更高。三是從老年人的心理來看,老年人不愿意被子女“囚禁”在家里,孤獨的生活會使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遺棄”,如果子女將其送到條件較差,或是交通不便遠離城市的養老機構,有些老年人容易產生自殘、自殺的傾向。那么,養老機構將沿著怎樣的方向發展呢?根據上述對老年人養老的需求分析,養老機構產業化發展的三個基本方向:
1、大力發展規模經營。
規模經營可以充分發揮人財物的集中優勢,容易在公眾中形成良好的信譽度和公信力。目前我國尚未對養老機構的規模大小形成較為統一的等級劃分標準,但就一般民眾心理認同而言,養老機構的床位數在200張以下的為小規模,床位數在200-500張之間的為中等規模,床位數在500張以上的為大型養老機構。我認為規模經營就是發展大型養老機構。那么,為什么要把規模經營作為養老機構發展的方向呢?理由主要表現在如下方面:
(1)建筑設計規范。目前我國已有的大型養老機構一般都能按照建設部、民政部聯合頒布的《老年人建筑設計規范》進行設計和施工,較為科學合理的考慮了消防、通風、內部無障礙交通等問題,以及臥具、飲食、娛樂、醫療等功能配套。
(2)醫療護理上的優勢較為明顯。由于大型養老機構具有規模優勢,較為容易吸引一些有專業知識和經驗的醫療人員加盟,從而提高了醫療護理的服務水準。特別是對那些有多種疾病的高齡老年人,可以使之有醫療保障的安全感。
(3)休閑環境較好。大型養老機構在規劃設計時,一般都會結合自有土地、空間的實際情況,建設一些適合老年人活動的場所,種植一些花草樹木,以營造一個幽雅休閑的環境。而這一切又都是老年人,特別城市中生活的老年人和子女最為關注的。
2、創立養老機構的品牌效應。
品牌創立一般是以規模經營為背景和前提條件的。只有具有規模優勢和良好信譽,才能創立和提升品牌的形象。目前我國養老機構的品牌意識還比較弱。據不完全統計,我國養老機構中僅有廣州市良典養老院在國家商標局注冊了“良典”及其標識。為什么養老行業也要向品牌經營過渡呢?一方面在大眾消費心理中存在一種崇尚品牌,信任有良好形象的品牌傾向。另一方面,當品牌在消費者心理產生歸屬感以后,有利于推進品牌的規模擴張和連鎖經營,進而促進養老機構的產業化進程,形成有一定規模和影響的養老集團。這樣不僅可以為老年人提供良好的養老條件和環境,同時可以引導養老消費市場更趨于合理,抑制亂收費和服務不到位的現象。有利于解決子女的后顧之憂,促進社會的安定團結。
3、完善養老機構的配套功能。
隨著人們生活水平的逐步提高和改善,原有的一些規模小、起居生活條件差、醫療護理不到位,以贍養孤寡老人、生活困難老人為主的敬老院等養老機構模式,已不能滿足老年人養老的消費需要。取而代之的必然是有醫療護理專業、膳食結構科學合理、文娛活動豐富、休閑環境幽雅、子女探望交通便利的養老機構。因此,完善養老機構的配套服務顯得尤為重要。養老機構配套功能完善的重點在兩個方面:
(1)醫療護理服務的配套。雖然民政部門規定養老機構要配套設立醫療室,但醫療室能真正滿足老年人的疾病治療和特殊護理要求嗎?顯然是不夠的。就大型養老機構而言,入住的大都是在70歲以上的高齡老年人。為什么會出現高齡老年人居多的現象呢?一般是由家庭護理的成本和照顧難度決定的。只有家庭護理成本與養老機構收費相當時,或由于老年人身體狀況需要醫療護理時,子女才會送老人入住養老機構。這就對養老機構的醫療護理提出了更高的要求,簡單的醫療室是無法滿足需要的。試想500多名70歲以上的老年人,至少有50%的身體都有一些疾病,需要吃藥、打針;至少有25%的老年人需要進行留醫觀察治療,這樣的病患者就診和住院規模,應有一級甲等以上醫院與配套。因此,大型養老機構必須通過合作,或獨立申辦老年病醫院的方式,才能達到醫療護理功能上的配套和完善。
(2)飲食的科學合理套配。
養老機構的食堂首先必須按照衛生防疫部門的規定進行設計和裝修,滿足基本的衛生要求和操作流程。其次,要針對老年人常見病、多發病,如高血壓、糖尿病等的特殊要求,科學制定營養食譜,合理控制飲食數量和種類。
c)商業模式 分析,包括盈利模式、競爭對手分析、核心競爭力分析等;
二、養老機構產業化過程中存在的問題
目前我國的養老機構有政府辦的,民間辦的,政府和民間合辦的等多種形式。就其機構性質而言,又可分為非營利性和營利性兩種。養老機構產業化實質上是走自主經營、自負盈虧的營利性道路。這條道路好走嗎?不好走,很艱難。主要存在問題有如下方面:
1、投入大,回收期長。
既然養老機構產業化方向是規模經營、品牌經營,那么投入產出情況如何?擺在我們面前的一個事實是,大家都認為養老行業是一個朝陽行業,是有發展前途的,市場非常巨大,競爭格局尚未形成,總需求大于總供給?蔀槭裁礇]有人愿意跨入這行業,特別是一些有實力的企業集團和個人不愿意投資呢?道理很簡單,因為投入大,回收期長,無利可圖。我們拿一個同等規模的養老院項目與房地產項目做一個比較,其結果就顯而易見。假設在某市有一塊10000萬m2的土地,容積為3%,建筑面積30000 m2。養老院項目扣除減免的征地補償費,建筑成本約1770元/ m2,總投資約5300萬元,資金成本為年利率6%。養老院的規模按1000張床位計算,回收資金的主要收入來源是一次性設備購置費,人均收費約8000 元,10年的周轉率為3次,共計約2400萬元;床位費每人每月500元,10年入住率按100%計算共計約6000萬元;其他收入抵扣經營成本。這樣養老院項目回收投資需要10年,而且沒有盈利。而房地產項目的建筑成本約2170元/ m2,總投資約6500萬元,房屋銷售價格3500元/ m2,回收資金約1.05億元,包括建設期和銷售期在內大概需要2年半到3年時間。結果房地產項目3年內不僅可以收回投資,還可獲取約4000萬元左右的利潤。
2、租賃經營中小企業融資困難。
由于經濟利益的驅動,投資興建養老機構不符合我國現階段投入產出的經濟效益常規做法。那么,租賃房屋經營養老機構則是一個較為理想的選擇。這可以把近期的巨大投資,轉化為分期的租金支出。但是,如果是一個完整的房地產項目,他人又怎樣會轉租給別人呢?答案只有一個,那一定是多年的“爛尾樓”。要完成一個“爛尾樓”項目,仍然需要較大的投資。由于是租賃來的房屋,只有經營權,沒有所有權,投入的資金必然被占壓,不能通過抵押貸款等方式,將資金盤活,周轉使用。因此,租賃經營中小企業融資困難是必然結果。我們以廣州市良典養老院的經營情況為例。廣州市良典養老院2002年承租了一棟94年的九層賓館“爛尾樓”,建筑面積20000 m2,占地面積8000 m2,租期20年。有200多個房間,可設養老床位650張,每月租金近20萬元,改造、擴建總投資約1500萬元,投資回收期需要6年以上。雖說目前該院經營狀況良好,但是由于股東投資能力有限,不得不放棄原有經營的其他產業。由于經營權不能抵押貸款,為了籌措養老院的流動資金,股東只得向朋友借款,甚至將個人的住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養老機構在產業化進程的寫照,是產業化進程中的中小企業融資難點問題。
3、醫護人才引進難
大型養老機構的服務重點是醫療護理服務,而要引進有經驗的、中高級專業醫護人員難度較大。在醫院有一套較為完整的專業技術職稱晉升機制,如果某位專業醫護人員到養老院的醫療康復室工作,要想從初級職稱向中高級職稱晉升,這幾乎是不可能。因此,大型養老機構不僅不能吸引專業醫護人員加盟,也很難培養出自己的醫護隊伍。例如,廣州市良典養老院引進一名主任醫師出任院長,由于醫療衛生體制管理的原因,只得被迫辭去公職,放棄近30年的工齡和相應的福利待遇。
4、經營風險大。
隨著人們的法律意識的逐步增強,粗放式的醫療護理已經不適合養老機構規模經營的發展需要。由于大型養老機構的企業規模較大,人們認為其有一定的經濟實力和賠償能力,因此對于醫療護理過程中的失誤和不當,老年人的子女往往不容易包涵和諒解,甚至有意將矛盾激化,向醫療事故糾紛的法律程序方面推進,最終導致養老機構的賠償。當然人們法律意識增強有其積極一面,但養老機構由于醫療條件、人員素質的原因往往處于弱勢狀態。從主觀角度來看,大型養老機構都愿意開辦與之規模相配套的老年病醫院,但衛生部門的規章制度、審批程序等并不能予以支持,客觀上加大了大型養老機構的經營風險。
d)運營計劃,包括未來幾年具體戰略、市場計劃、營銷策略等;
在全國范圍內選擇利用目前國家民政部政策在運營模式上既有公建公營的,又有公建民營和民辦公助的。有利因素采用租賃,自建在有一定經濟基礎的地區開辦。
e)中小企業融資要求及投資回報分析;
投資微型社區養老院,床位約為30張,成本
月人力成本:16000元
雜項:10000元
收益
收入:35000元
純利:約10000元
f)實施計劃和運營團隊管理;
小型家庭養老院模式。即開辦者利用自有住房,在照料自家老人的同時,招收社區老人養老。小型家庭養老院床位設置一般為6~15張,由開辦者家庭成員為老人服務。
日托養老模式。即“朝至夕歸”式養老,功能設施與托兒所相近,多數由街道或社區興辦,內設活動室、休息室、餐廳及老年課堂等設施,老人白天集中活動,中午供應飯食,晚上各自回家。全市現有各類托老所近30家。
居家養老模式。即由政府組織失業人員進行養老技能培訓,通過購買公益服務的形式提供養護員補貼,安排到特困老人家中提供養老服務。
貨幣化養老模式。即政府出資為特困老人發放養老服務補貼。選擇居家養老,政府每月發放 “代幣券”,由特困老人憑券自主選擇居家養老服務項目。選擇機構養老,老人可在全市范圍內選擇養老機構,用養老金(低保金、房屋租金等)作養老費,差額部分由政府補貼和養老院減免。
暖巢管家養老模式。即為空巢老人配備管家,負責老人日常生活照料、身體健康監護、生活用品代購配送、健康咨詢、休閑娛樂等,有2臺專門的配送車和52名專業人員,登門為老人服務。目前接受服務的老人有732戶、8500人次。
異地互動養老模式。即老人在當地養老機構或中介機構登記,由養老機構或中介機構聯系到外地養老機構養老。
養老助教模式。即發揮國內外老年高級知識分子的作用,為其提供養老服務的同時,發揮知識技能特長。
信息化養老模式。即把信息化手段融入養老服務中,提高養老服務效率。信息化養老模式由西崗區首創,通過“養老110”呼叫平臺、社區老人“呼救通”統、空巢老人家用“愛心門鈴”等信息手段,將社會福利機構、社區衛生服務中心、街道社會化養老服務中心、社區日間老年康樂苑、互動式異地養老服務中心等養老服務資源整合成為養老服務網。
合資合作式養老模式。即廣泛吸引國外資金技術,開辦養老福利機構,完善養老服務體系。
g)項目的退出策略;
股權回購
依照事業商業計劃的分析,公司對實施股權回購計劃應向投資者說明。
利潤分紅
投資商可以通過公司利潤分紅達到收回投資的目的,按照本商業計劃的分析,公司對實施股權利潤分紅計劃應向投資者說明。
股票上市
依照商業計劃的分析,公司上市的可能性作出分析,對上市的前提條件作出說明。
股權轉讓
投資商可以通過股權轉讓的方式收回投資。公司對投資商進行股權轉讓的說明。


養老院商業計劃書2


導讀:北京天德神路養生養老度假村產業示范項目建設可行性報告及,退休老人是養生養老度假村的主要目標群體,這些家庭引發的一個最主要的社會問題就是養老壓力,養老壓力相當大,應有5至7人能住進養老院,北京市有12.15萬至17.01萬人能住進養老院,養老機構的發展空間非常大,自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來,2.養老觀念發生轉變,以前人們認為養老院是那些沒兒沒女的孤寡老人的安身之地,國內老年人養老講究


養老院商業計劃書模板
北京天德神路養生養老度假村產業示范項目建設可行性報告及

投資效益分析

一、當前社會現狀及前景展望:

首先,退休老人是養生養老度假村的主要目標群體。按照國際標準,當一個國家或地區65歲以上人口占總人口的7%或60歲以上人口占總人口10%以上時,即為老齡化社會。據統計,目前我國60歲以上的人口達到1.44億,占總人口的11%,在今后較長一段時期內,老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長,從2001年到2020年這一時期,平均每年將有596萬人進入老齡,大約在21世紀40年代,人口老齡化程度達到頂峰;2030年前后,我國60歲以上的老齡人口預計增至4億左右;到2050年,我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億,這意味著每三個人中就有一個老人。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。目前“421”模式家庭越來越多,即“4個老人、1對夫妻、1個孩子”。這些家庭引發的一個最主要的社會問題就是養老壓力。據最近一項調查顯示,35%的家庭要贍養4為老人,49%的家庭要贍養2到3為老人,養老壓力相當大。就北京地區而言:2007年,北京市60歲以上老年人超過243萬,是老齡化程度較高的地區之一。按照發達國家的標準,100名老人中,應有5至7人能住進養老院。也就是說,北京市有12.15萬至17.01萬人能住進養老院。由此推算,北京的福利設施遠遠不能滿足社會的需求,養老機構的發展空間非常大。

1.家庭因素催生老年人公寓的產生和發展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來,“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后,所面臨的是每隊中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料4個老人和1個小孩,時間和精力嚴重不足,再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”,由此引起了沒完沒了的家庭煩惱及社會問題,老年人公寓呼聲高漲,呼之欲出。

2.養老觀念發生轉變

受傳統觀念的影響,以前人們認為養老院是那些沒兒沒女的孤寡老人的安身之地,國內老年人養老講究“三代同堂”,老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的轉變,核心家庭趨于普及,傳統家庭逐漸減少,一方面下一代與老一代分居現象不斷增加,另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離,離而不遠”的特點,因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦,從過去不肯到養老院開始向往養老院,養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。

3.老年人市場潛力巨大

2000年國家有關部門通過調查和分析預測,到本世紀一十年代末,中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的30%;另據中國老齡人協會估計,中國老年人消費每年約3000億人民幣,而且隨著老年人消費觀念的不斷轉變,其消費數額還將進一步增長。老年人市場潛力非常大。而且,面對我國進入老齡化社會,老年人生活問題已越來越被社會關注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事,中央領導對此十分重視

據國家民政部門預計,到2010年,在我國老人家庭中“空巢”比例將高達70%左右;全國老齡委提供的數據顯示,預計到2010年我國老年人市場的年消費需求將達到1萬億元。這兩則數據顯示出“銀發經濟”的無限商機,而養老服務無疑是其中的一大亮點。養老、托老服務領域隱藏著巨大的市場潛力!

其次,隨著人們生活水平的不斷提高,回歸自然、追求綠色已是大多數城里人迫不及待的需求!熬G色”“有機”“無公害”這些熱門詞匯就足以證明了這一點。

二、北京天德神路養生養老度假村與普通養老院的區別:

1,北京天德神路養生養老度假村適合不同年齡的人群,而普通養老院只適合老年人; 2,入住北京天德神路養生養老度假村的目的是休閑、度假和養生、養老,而入住普通養老院則只是為了獲得護理服務;

3,北京天德神路養生養老度假村是商業性消費場所,而普通養老院屬于公益性社會福利機構。

三、北京天德神路養生養老度假村的競爭優勢:

縱觀北京市內各個養老院,基本上都是一床難求!想入院的老人需要排隊等候,通知入住。在這種供不應求的情況下,將養老服務辦出特色,更能顯示出其超強的競爭力。城里的老人,一生辛勞,身心從不曾真正放松過;貧w自然,在空氣新鮮、環境清幽的風景區里療養,一定是每位都市老人夢寐以求的愿望!下面就具體優勢作詳細分析:

1, 這里遠離喧囂,沒有污染,吃、住、玩都是天然的。這些都是市內養老院所無法提供的,卻是老年人最喜愛的戶外活動!

2, 建設費用較低,不受城市化瓶頸制約。在寸土寸金的現代城市里,建一個設施齊全的養老院,最小規模也要數千萬元的投資。何況在北京這樣的大都會城市里投資會更大,而北京昌平十三陵風景區在目前,不僅具備相對廉價開發的優勢,同時它就是老人們的最愛! 3,北京天德神路養生養老度假村的功能已不僅僅是養老,同時也是在療養和度假!而市內的養老院基本上只是給老人提供了住宿和一日三餐。打麻將幾乎是唯一的活動內容!

4, 運營成本大幅降低。北京天德神路養生養老度假村除提供護理服務,客房服務員等可廉價在全國招聘。

5, 收費可高可低,入住率基本不受價格影響。成本低自然支撐了低價格,這是最具競爭力的殺手锏,可使北京天德神路養生養老度假村永遠立于老年服務業的不敗之地!況且為了給老人安置一個舒心快樂的環境,子女一般都會忽略價格因素!

6, 打破了傳統觀念的束縛。入住“養生養老度假村”與入住“養老院”是兩個截然不同的概念。受中國傳統社會觀念的影響,做子女的如果把父母送進養老院,往往會引來非議,使得親戚朋友不理解,甚至留下“不孝”的罵名;而將父母送進“養生養老度假村”則正好相反,子女不但不會招來非議,而且面上有光,絕對會得到親朋好友的認可!

7, 經營過程簡單,容易起步。一個正規的養老院,對老人的人身安全保障是很重要的,所以除了需要大量的護理人員外,還必須建立醫務室,聘請專門的醫生。一旦發生事故,院方還要付賠償責任,經營風險可想而知。而北京天德神路養生養老度假村的目標客戶是生活自理的健康人為主,不存在護理不當和事故賠償的問題幾乎很小。整個經營過程,說白了就是把房子出租給客人,為他們提供客房和餐飲服務、一般性的護理、休閑、觀光、度假、娛樂等。而收入,甚至會比市內養老院高出數倍!

四、北京天德神路養生養老度假村的其它優勢:

1,隨著餐飲娛樂形式不斷的花樣翻新,“農家樂”正在席卷全國,它以其低廉的成本和實惠的服務贏得了市場的認可。而與農家樂相比,北京天德神路養生養老度假村更加貼近自然。由城市到農村,這個返璞歸真的全過程,還是讓游客自己慢慢去體會吧。

2,“情人旅館”在現代社會已經不再陌生,它為那些收入并不高的年輕情侶們提供了一個釋放激情的場所。在北京城市里,每天200---1000元的情人旅館,只是提供了一個房間,三餐要另覓餐廳,經常出入公共場所還容易碰見“熟人”,甚至弄出離婚悲劇。而把情人旅館建度假村里會怎樣呢?每人每天只要100--200元,一日三餐免費供應;果園追逐、草地上擁吻,絕不會被打擾……

3,。這就意味著“北京天德神路養生養老度假村”這種經營模式很難被復制!

五、轉化劣勢,多種經營;

北京天德神路養生養老度假村不但擁有市內養老院無可比擬的競爭優勢,還可兼做“農家樂”和“情人旅館”等,市場潛力非常巨大!但也有其劣勢,就是距離市區較遠,坐公交轉車不便,經常探望老人的家屬會感到不便。為此,“農家樂”的經營模式就成為了將劣勢轉變為優勢的絕好方法。只需幾輛中巴車,每天往返于七孔橋和德勝門市區一次,接送來此度假短租的游客和探望老人的子女,每位只要花上100--200元/天,吃住玩全包。這樣一來,老人

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北京天德神路養生養老度假村本身就是是一座天然的生態園。通過互聯網來宣傳我們的養生養老度假村,可以節省相當一部分廣告投入。因為“北京天德神路養生養老度假村”與其它相關行業相比,非常的與眾不同,在網上發布將會倍受關注,從而代替了廣告。

六、、建設規模:總投資15.8億元

項目作為中國養老產業的示范項目準備分三個階段完成:

1,投資1.8億元以北京神路旅游發展有限公司的“神路莊園”為基礎,進行改造升級。

2,投資6億元以北京龍圣博農業科技開發有限公司“龍圣博生特園”為基礎,進行規劃建設開發。

3,投資8億元以北京燕山口高爾夫場為基礎,進行規劃建設開發。

七、就一期工程為例詳細計劃建設方案情況是:

第一章 總論

1.1 項目名稱及承辦單位概況

1.1.1 項目名稱

北京“神路莊園”旅游度假村項目。

1.1.2 承辦單位

項目由北京神路旅游發展有限公司承建。

法定地址:北京市海淀區清河水木天成2號樓

法定代表人:賀冰 職務:董事長

1.1.3 企業概況

北京神路旅游發展有限公司成立于 2004年,以舒緩亞健康和自然生態休閑為主題,充分發展戶外休閑,旅游業,形成特色﹑現代﹑以自然生態、綠色環保為主題的旅游度假村。

1.1.4 項目建設地址

北京神路旅游發展有限公司建設的“神路莊園”旅游度假村位于北京市昌平區十三陵旅游風景區內,七孔橋畔,緊靠十三陵水庫,距長陵四華里,距神道四華里,地理位置極佳。

1.2 項目背景

隨著北京旅游事業的不斷發展和2008年奧運會在北京的成功舉辦,北京旅游產業呈現出前所未有的大好趨勢。大力發展旅游業已經成為地方經濟中不可或缺的重要組成部分。北京神路旅游發展有限公司正是在這種大好形勢下建設“神路莊園”旅游度假村的,公司愿在發展昌平區旅游事業中發揮自己優勢,愿在發展地方經濟的事業中貢獻自己的力量。

十三陵風景區已被列為世界文化遺產,是中國主要的世界級旅游風景區,北京神路旅游發展有限公司建設的“神路莊園”旅游度假村置身于這一風景區內,在建設之初即考慮到其建筑風格一定要和周邊環境及風景旅游點相協調。為此,北京神路旅游發展有限公司建設的“神路莊園”旅游度假村時特意采用了鵝卵石墻面,并將客房、會議室建在槐樹林中,力求使建筑與自然風景融為一體,使其在建設完成后既有經營的實際功效,建筑風格在與周邊環境協調的基礎上又有醒目鮮明的特點,為良好的經濟效益創造條件。

十三陵是明朝十三個封建帝王的陵墓,坐落在北京昌平區境內的燕山山麓距離北京約50公里。1961年,十三陵被國務院公布為全國第一批重點文物保護單位,是世界上保存最完整,埋葬皇帝最多的墓葬群。同時十三陵風景區已被列為世界文化遺產,是我國主要的世界級旅游風景區。其影響和知名度不僅在國內而且在國際上也愈來愈大,吸引眾多的國內外游客觀光。北京作為我國的首都,每年吸引國內外數以百萬計的游客和學者,大體上每年來北京旅游的游客已達800余萬人,尤其是成功舉辦了奧運會后,北京作為世界知名城市之一,它的吸引力將會發揮到最大極致。然而,神路莊園就置身在這個得天獨厚的環境里不斷地成長和發展。

第二章 項目開發條件

2.1 地理位置優越,交通便利

北京“神路莊園”旅游度假村項目地址在昌平區,該區處北京市西北部,距紫禁城三十公里,總面積1352平方公里,常住人口62萬人,是一座歷史文化名城,中國北方著名的旅游勝地,2004年榮獲《中國十大最好玩的地方》。該區東臨順義區,南與朝陽﹑海淀﹑門頭溝區接壤,西部接河北懷來縣,北靠延慶﹑懷柔縣。衛星城市距市區33公里,地理位置優越。 本項目實施地處在北京市昌平區十三陵水庫,距神道四華里西側,交通十分便利。另外,該區是北京去往八達嶺的必經之地,對旅游來講具有很強的區位優勢。在該區郵電局擁有現代化的通訊設施,可為用戶提供電話﹑傳真﹑無線電﹑計算機分組交換﹑國際特快專遞等服務。

2.2 自然資源優越

昌平區位于溫榆河沖擊平原和軍都山的結合地帶,在燕山腳下,長城環抱,上風上水,一年四季空氣一級,地形地貌多樣,自然風光優美,雨量充沛,四季分明,山峻﹑樹綠﹑水清﹑天藍﹑有“首都后花園”的美稱。昌平屬于暖溫帶季風大陸性氣候,植被茂盛,多山,多水,多溫泉。春季干旱多風,夏季炎熱多雨,秋季涼爽,冬季寒冷干燥。這決定了昌平區旅游業季節性強的特點,4月初到11月初為旅游旺季。有豐富的地熱資源,尤其是小湯山溫泉尤為出名,這里利于開展旅游,度假和娛樂為一體的現代休閑產業。從地質上來講,主要是花崗巖、白云質灰巖和片麻巖,土質為風化層,適于發展林果業。就旅游資源來講,昌平地區具有典型構造和地質古跡。優越的地理位置和豐富的自然生態環境為昌平旅游發展造就了得天獨厚的優勢。

2.3 環境優勢

昌平區內有列入“世界文化遺產”名錄的明十三陵,“天下第一雄關”——居庸關;十三級浮屠的遼代銀山塔林;擁有“亞洲之最”稱譽的中國航空博物館;中國坦克博物館;迪斯尼風格的九龍游樂園;全國最大的射擊場——中國北方國際射擊場;北方最大的國際級小湯山現代農業科技示范園;獨具特色的十三陵國際高爾夫球場;空中滑傘俱樂部;風景秀麗的十三陵水

庫和蟒山﹑溝崖、虎谷﹑白羊溝﹑大楊山等自然風景區。全區有文物保護單位78處,其中世界文化遺產1處,國家級重點文物保護單位4處,市級重點文物保護單位5處。該區的旅游業已經形成規模和氣候,其游覽內容包括名勝古跡﹑自然景觀﹑現代娛樂﹑康復療養﹑科技博覽﹑民俗風情﹑觀光農業共八大系列,形成了吃﹑住﹑行﹑游﹑購﹑娛等功能齊全的現代旅游服務網絡。該地區在中國的影響力很強,吸引著眾多的國內外友人。

2.4 政策機遇

黨中央在十六屆四中全會上明確提出建立“以人為本,全面協調,可持續發展的和諧社會”的科學發展觀思想。以人為本的重點是要促進人的全面發展,在國民素質中,健康素質是重中之重。昌平區政府確定把戶外體育休閑旅游﹑文化創意產業和旅游發展業作為區域經濟發展的引擎,這無疑為昌平戶外休閑聚居區的發展提供了千載難逢的政策機遇。尤其是我國申奧成功后,北京的旅游等第三產業呈現了前所未有的大好趨勢。

第三章 市場需求分析

3.1 必要性

十三陵風景區被列為世界文化遺產后,其影響力和知名度與日俱增,不僅在國內而且在國際上愈來愈引起旅游愛好者的關注。北京身為中國的首都,每年都吸引著國內、國際數以百萬人計的旅游者,對所有置身于旅游事業的個人、單位來說,這是一個千載難逢的機會。凡是初來北京旅游的人,有幾個重要的旅游景點是向往已久、非去不可。一是天安門、故宮,二是八達嶺、十三陵,目前到北京來的旅游者已達每年800余萬人,都會掀起比較長期的旅游高潮。

3.2 市場前景

神路莊園旅游度假村包含輕松、時尚的文化,以人為本的思想,崇尚創新的追求,強調滿足人的心理需求,提供人性化的環境和服務,把物質享受和精神享受結合了起來。隨著人們生活水平的提高,度假村無疑是在這都市鬧中取靜的幽雅環境。在市場化競爭和消費結構升級的新形勢下,餐飲業將積極調整產業和產品結構,努力擴大餐飲消費熱點,不斷加強服務內涵的人性化發展,不斷拓寬餐飲消費的空間和領域,以用誠信營造、用實力說話、用行動證

五星文庫wxphp.com包含總結匯報、外語學習、文檔下載、專業文獻、人文社科、資格考試、辦公文檔、教程攻略、行業論文、IT計算機以及養老院商業計劃書模板等內容。明為宗旨,更加便民利民,大力提倡健康消費、安全消費、綠色消費、環保消費、科學消費、節約型消費,促進餐飲業可持續發展。隨著農業技術進步、農村產業結構調整和社會經濟發展的需要,這種兼顧生態、經濟和社會效益協調發展的觀光農業生態園模式將具有廣闊的市場。綜上所述,本項目迎合了市場的需求,發展前景非常廣闊。

第四章 企業組織與勞動定員

4.1 企業組織

項目的企業組織采用合資企業董事會領導下的總經理負責制,下設工程部﹑銷售部﹑市場策劃部﹑人力資源部、財務部等主要部門。

4.2 勞動定員

項目各項經營要求,管理層主要有職工10多人,園林維護20人左右,護理服務人員50余人組成。項目所需人員需要培訓方可上崗。

4.3 人員培訓

公司全體人員都將在上崗前進行嚴格的培訓,組織員工定期進行知識培訓,組織聽取專家學者的講座,不斷鼓勵員工創新,同時提高各個環節的工作效率。這使全體員工全面了解﹑認識公司﹑減少陌生感,增加親和力和使命感。不斷培養和提高員工整體素質,傳播公司的企業文化,建立良好的激勵機制,進行靈活的﹑人性化的,現代管理理念。

第五章 項目實施計劃

5.1 項目規模

北京神路旅游發展有限公司建設的“神路莊園”旅游度假村,該項目資產已達人民幣6100余萬元。本項目占地200余畝,度假村內有果園60余畝,槐樹林帶50余畝,“神路莊園”旅游度假村已建設完成各類建筑12000余平方米,院內綠化面積占總面積的80%。神路莊園各項娛樂功能齊全,設施一流,能接納各界團體和各界人士召開會議,休閑度假。四排四合院改造后可以接待100名左右老人進行養生養老。

5.2 資金來源

項目由北京神路旅游發展有限公司自籌資金。該項目資產已達人民幣6100余萬元,下一步籌集資金1。19億元,對接待老人養生養老實施進行改造升級和構置設備等。

5.3項目功能

北京神路莊園旅游度假村項目功能分別為:客房、會議室、套房、住房、塔樓、兒童村、職工宿舍、職工餐廳、燒烤園、鹿園、值班室、倉庫、畫廊、畫室、四合院、果園住房等。建設風格中西合璧,高雅別致,山,水,亭,榭,花草樹木,景色優美,可以使您盡情感受大自然之美。

第六章 利潤估算

6.1 計劃及評價方法的選擇

項目建設周期為一年。根據公司投資計劃及戰略規劃制定詳細的財務計劃,包括投資預算及經濟利潤預算,并對公司經營財務狀況進行財務評價,依據《方法與參數》中規定的方法計算新增效益與新增費用;緮祿海ㄒ唬└黝惤洜I項目按運營率100%測算;(二)每種營業項目的銷售價格按企業定價策略及當前市場價格制定估算;(三)年運營工作日為365天。

6.2 利潤估算

6.2.1 餐廳收益

北京神路旅游發展有限公司建設的“神路莊園”度假村中有同時可容納300—400人就餐的大型餐廳,在十三陵地區可同時容納300—400人就餐的單位很少,北京神路旅游發展有限公司的建設項目恰好彌補了十三陵旅游風景區這一旅游服務的不足。集體旅游者的集體進餐往往按人數定餐,其利潤也可按人數來計算,僅以集體進餐一項計算效益:

300人次 * 15元(人均利潤)= 4500元;

400人次 * 15元(人均利潤)= 6000元;

集體進餐的毛利潤是4500---6000元。

4500元的毛利潤 * 1年(按300天計算)=135萬元;

6000元的毛利潤 * 1年(按300天計算)=180萬元;

在北京神路旅游發展有限公司建設的“神路莊園”度假村中,考慮到散客的需求,為此在餐飲服務方面,特為散客商設計了以家庭、朋友自行組織旅游的小旅游團體,為散客準備了數間小型餐廳。

上座率按70%計算,每餐平均按50—70元利潤計算:

七間小餐廳*50元(單間單餐利潤)=350元;

350元*1年(按300天計算)=10.5萬元;

七間小餐廳*70元(單間單餐利潤)=490元;

490元*1年(按300天計算)=14.7萬元;

北京神路旅游發展有限公司建設的“神路莊園”度假村完成后,僅餐飲服務一項每年的毛利潤當在145.5---194.7萬元之間。

6.2.2 旅游紀念品

十三陵是著名的旅游景點,與其有關的旅游紀念品一直受到廣大旅游者的青睞,而中國的工藝品更是歷史悠久、舉世聞名,在飽覽世界著名文化遺產的同時,又能有機會購買自己中意的具有濃厚中國特色的各類工藝品不失為一大樂事。為此,北京神路旅游發展有限公司建設的“神路莊園”度假村設立了工藝品、旅游紀念品商店。北京神路旅游發展有限公司已經招聘了既有專業知識又有相關經驗的人員,開始著手于前期工作,一旦建設完成馬上可以投入經營。因為每天將有300----400人次的游客到度假村內進餐,這些人同時也就成為了旅游紀念品和工藝品潛在的購買者。為此,度假村內的旅游紀念品和工藝品具有了固定的客源。

300人次*30%(實際購置者)=90人;

90人次*30元(人均購置毛利潤)=2700元;

300人次*40%(實際購置者)=120人;

120人次*30元(人均購置毛利潤)=3600元;

2700元*1年(按300天計算)=81萬元;

3600元*1年(按300天計算)=108萬元;

2000余平方米的工藝品、旅游紀念品商店每年的毛利潤達到81---108萬元是合理的,也是可行的。

6.2.3 客房收入

在“神路莊園”旅游度假村中,北京神路旅游發展有限公司在“神路莊園”度假村建設了70余間標準客房,可同時容納150---200余人住宿。并建設了與住宿客人相關使用的會議室、健身房等附屬設施。這一設計主要考慮了會議團體、旅游團體和個別散客在世界文化遺產這一特定環境中派生出的特殊要求而設計建設的.住宿條件的具備也是度假村中與餐飲服務、工藝品、旅游紀念品銷售配套中不可缺少的條件。

70間標準客房*70%(實際使用率)=49間。

根據十三陵風景區的特殊位置,旅游又分淡季和旺季。在旺季房間價格控制在200元比較合適,而在淡季我們認為將房價價格控制在120元比較適合。平均下來:

200元+120元=320元;

320元÷2=160元;

160元*49=7840元;

7840元*1年(按300天計算)=235.2萬元;

五星文庫wxphp.com包含總結匯報、外語學習、文檔下載、專業文獻、人文社科、資格考試、辦公文檔、教程攻略、行業論文、IT計算機以及養老院商業計劃書模板等內容。6.2.4 娛樂項目

北京神路旅游發展有限公司在其建設的“神路莊園”度假村投資200余萬元,建筑總面積560余平方米的洗浴中心,其日常工作人員約10人。以“神路莊園”度假村日接待200人計,其中僅20%客人享受洗浴服務,每日即有40---50人次的客源,在扣除了人員工資、房屋折舊、稅費等支出后,其每年純利潤當在38.8萬元左右。

另外,北京神路旅游發展有限公司在其建設的“神路莊園”度假村中還建有500余平方米的KTV包間及臺球室,其日常工作人員約10人,仍以每日40---50人來此消費,扣除人員工資,房屋折舊,稅費等支出后,其純利潤當在56萬元左右。

為迎合客人的需要,北京神路旅游發展有限公司在其建設的“神路莊園”度假村中配制了建筑面積150平方米的棋牌室,只需配制3---4個工作人員,每年也可創造7萬余元的純利潤,而建筑面積480平方米的會議室可容納100余人,召開各類集體會議,與大會議室配套的還有數間面積在30---40平方米的小型會議室,以中等水平的會議室中間價計算,“神路莊園”度假村每年招待各種會議占用會議室可收取的費用當可創10萬余元的純利潤。

為迎合現代人群的高雅情趣,北京神路旅游發展有限公司建設的“神路莊園”度假村不僅建有品茶專用的茶樓,而且配建了咖啡屋。40---50個客人可同時在此品味清茶或是咖啡。這一服務項目預計可產生年利潤8—10萬元

6.2.5 室外休閑

現代的城市消費,越來越向著親近自然發展,北京神路旅游發展有限公司建設的“神路莊園”度假村為使游客能盡興地感受大自然,特意建設了能容納15匹馬的馬廄,游客可以在“神路莊園”度假村縱馬奔馳,也可以在馬背上悠然地游覽十三陵水庫。15匹馬,每小時50元,一年只營業250天,每天只營業三小時,扣除3人工資、扣除了草料損耗,扣除了稅費,每年可得20多萬元利潤。

度假村,60畝的采摘園,綠葉叢中鮮亮的果實會讓游客們眼前一亮,北京神路旅游發展有限公司建設的“神路莊園”度假村就有這么一個采摘園,從春天的櫻桃、李子到秋天才熟的蘋

果、桃,十余個品種不僅可以為“神路莊園”度假村招來更多的客人,也可以為游客通過采摘增加更多的生活樂趣,當然“神路莊園”度假村也因此可以獲得更多的利潤,我們預算的結果是,采摘園每年可獲利12萬元。

垂釣已經成為現代人的熱門休閑運動,北京神路旅游發展有限公司建設的“神路莊園”度假村內有魚池兩個,面積雖然不大,4000斤到5000斤魚完全可以放得進去,很多人都知道,垂釣的利潤是很高的,我們不用多算,每年垂釣的利潤7---8萬元是不成問題的。

如果我們有比較充足的資金來利用我們還有的空間,北京神路旅游發展有限公司建設的“神路莊園”度假村還有很多旅游項目可以發展:攀巖、網球、夏令營等等。

6.2.6 養老服務:度假村養生養老服務是我公司創造的養老產業品牌項目,再加上我們產業所具備得天獨厚的優勢,我們在提供優質、高效、全面、滿意服務的同時,也必將通過市場化運作給我們帶來可觀的利益回報。每位老人一天的服務性收入按50元計算,100人就是5000元,一年是180萬元。

6.2.7 根據以上幾方面的收入一期工程最低年純收入也在800萬左右。

第七章 項目評價

項目的開發建設,可以完善當地的旅游服務功能,充分挖掘其旅游價值。既與十三陵地區的旅游景點有機結合,形成類型豐富、形式多樣的旅游線路,提升昌平區旅游業的總體品位。同時,在項目的建設和經營過程中,可對貧困農民就近安置務工,提供就業崗位緩解了當地勞動力的就業困難問題。每年的租金收入與勞動收入增加了當地村民的收入,改善了他們的生活水平。

項目符合國家產業政策,經濟效益好,是利國利民的光彩事業,促進了十三陵鎮的發展,響應了黨中央提出的建設和諧社會的政策。

第八章 結論

綜上所述,該項目的開發建設是可行的,是低風險高回報的項目。景區分期投入運營后,可通過邊收益、邊投入的方式,形成良性資本環鏈。項目實施單位不斷加強宣傳,提高園區知

名度,同時積極爭取納入市級旅游和養老產業規劃,加強與周邊景區和中國養老產業聯盟的的合作,共同開發壯大市場?傊,北京神路旅游發展有限公司建設“神路莊園”度假村是一項利國利民、對促進昌平區的旅游發展是一件好事,對促進十三陵鎮的發展有積極作用,對改善當地的經濟現狀來說更加確實可行。為此我們希望得到各級領導的關心和支持,希望得到各界朋友們的幫助。

八、后續項目開發:

北京天德神路養生養老度假村正式運營后,“神路莊園”度假村以營業收入再進行投資的同時,爭取國家政策性資金支持和扶持,進行二期、三期工程的建設中開展果蔬種植,使之不斷壯大,最終發展成一個集老年服務、休閑度假、旅游觀光、果蔬采摘、農家樂、高爾夫等為一體的綜合性生態度假村!必將在中國養老產業上創造出輝煌成就。

九、附件:1.北京神路旅游發展有限公司工商營業執照。

2.北京神路旅游發展有限公司企業代碼證。

3.北京神路旅游發展有限公司開戶許可證。

4 北京神路旅游發展有限公司稅務登記證。

5.北京神路旅游發展有限公司“神路莊園”度假村圖片。

6.北京神路旅游發展有限公司“神路莊園”度假村評估報告結論。

7.法人代表身份證復印件。

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養老院商業計劃書3


第一部分 養老院項目總論

總論作為養老院項目可行性報告的首要部分,要綜合敘述養老院項目可行性報告中各部分的主要問題和研究結論,并對養老院項目的可行與否提出最終建議,為可行性研究的審批提供方便。

一、養老院項目背景

(一)養老院項目名稱

(二)養老院項目的承辦單位

(三)承擔可行性研究工作的單位情況

(四)養老院項目的主管部門

(五)養老院項目建設內容、規模、目標

(六)養老院項目建設地點

二、養老院項目可行性研究主要結論

在養老院項目可行性研究中,對養老院項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、養老院項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題,都應得出明確的結論,主要包括:

(一)養老院項目產品市場前景

(二)養老院項目原料供應問題

(三)養老院項目政策保障問題

(四)養老院項目資金保障問題

(五)養老院項目組織保障問題

(六)養老院項目技術保障問題

(七)養老院項目人力保障問題

(八)養老院項目風險控制問題

(九)養老院項目財務效益結論

養老院項目投資萬元,其中建設投資萬元(其中土建工程費萬元、設備購置及安裝調試費萬元、土地購置及整理費萬元、工程建設其他費用萬元、基本預備費萬元、漲價預備費萬元),鋪底流動資金萬元。養老院項目所需投入總資金萬元。

養老院項目建成后,年營業收入萬元,年增值稅萬元、年銷售稅金及附加萬元、年利潤總額萬元、所得稅萬元、年稅后利潤萬元,投資利潤率,投資利稅率,銷售利潤率,稅后投資回收期年,稅后內部收益率,盈虧平衡點,年稅金總額萬元。

(十)養老院項目社會效益結論

(十一)養老院項目可行性綜合評價

三、主要技術經濟指標表

在總論部分中,可將養老院項目研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總,列出主要技術經濟指標表,使審批和決策者對養老院項目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對養老院項目可行性研究中提出的養老院項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

第二部分 養老院項目建設背景、必要性、可行性

這一部分主要應說明養老院項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及養老院項目開展的支撐性條件等等。

一、養老院項目建設背景

(一)養老院項目政策層面發起背景

1、國家或行業發展規劃

2、產業政策

3、技術政策

(二)養老院項目市場層面發起背景

1、市場發展階段、趨勢、特點

2、市場發展前景

(三)養老院項目發起人以及發起緣由

1、公司在技術方面的積累

2、公司在市場方面的積累

二、養老院項目建設必要性

(一)產業發展的要求

(二)市場發展的要求

(三)企業發展的要求

三、養老院項目建設可行性

(一)經濟可行性

(二)政策可行性

(三)技術可行性

(四)模式可行性

(五)組織和人力資源可行性

第三部分 市場分析與建設規模

市場分析在養老院項目可行性研究中的重要地位在于,任何一個養老院項目,其生產規模的確定,技術的選擇,投資估算甚至廠址的選擇,都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果,還可以決定產品的價格、銷售收入,最終影響到養老院項目的盈利性和可行性。在養老院項目可行性報告中,要詳細闡述市場需求預測、價格分析,并確定建設規模。

一、養老院項目市場調查

(一)擬建養老院項目產出物用途調查

(二)養老院項目產品現有生產能力調查

(三)養老院項目產品產量及銷售量調查

(四)養老院項目替代產品調查

(五)養老院項目專題研究調查

(六)國外養老院項目市場調查

二、養老院項目市場預測

市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續,是利用市場調查所得到的信息資料,根據市場信息資料分析報告的結論,對養老院項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在養老院項目可行性研究工作中,市場預測的結論是制訂產品方案,確定養老院項目建設規模所必須的依據。

(一)國內養老院項目市場需求預測

1.本產品消耗對象

2.本產品的消費條件

3.本產品更新周期的特點

4.可能出現的替代產品

5.本產品使用中可能產生的新用途

(二)養老院項目產品出口或進口替代分析

1.替代出口分析

2.出口可行性分析

(三)價格預測

三、養老院項目市場推銷戰略

在商品經濟環境中,企業要根據市場情況,制定合格的銷售戰略,爭取擴大市場份額,穩定銷售價格,提高產品競爭能力。因此,在養老院項目可行性研究中,要對市場推銷戰略進行研究。

(一)推銷方式

1. 投資者分成

2.企業自銷

3.國家部分收購

4.經銷人代銷及代銷人情況分析

(二)推銷措施

(三)促銷價格制度

(四)產品銷售費用預測

四、養老院項目產品方案和建設規模

(一)產品方案

1.列出產品名稱

2.產品規格標準

(二)建設規模

五、養老院項目產品銷售收入預測

根據確定的產品方案和建設方案和建設規模及預測的產品價可以估算產品銷售收入。

第四部分 養老院項目產品規劃方案

一、養老院項目產品產能規劃方案

二、養老院項目產品工藝規劃方案

(一)工藝設備選型

(二)工藝說明

(三)工藝流程

三、養老院項目產品營銷規劃方案

(一)營銷戰略規劃

(二)營銷模式

在商品經濟環境中,企業要根據市場情況,制定合格的銷售模式,爭取擴大市場份額,穩定銷售價格,提高產品競爭能力。因此,在養老院項目可行性報告中,要對養老院項目市場營銷模式進行詳細研究。

1、投資者分成

2、企業自銷

3、國家部分收購

4、經銷人代銷及代銷人情況分析

第五部分 養老院項目建設地與土建總規

一、養老院項目建設地

(一)養老院項目建設地地理位置

(二)養老院項目建設地自然情況

(三)養老院項目建設地資源情況

(四)養老院項目建設地經濟情況

(五)養老院項目建設地人口情況

二、養老院項目土建總規

(一)養老院項目廠址及廠房建設

1、廠址

2、廠房建設內容

3、廠房建設造價

(二)土建總圖布置

1、平面布置。列出養老院項目主要單項工程的名稱、生產能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。

2、豎向布置

(1)場址地形條件

(2)豎向布置方案

(3)場地標高及土石方工程量

3、技術改造養老院項目原有建、構筑物利用情況

4、總平面布置圖(技術改造養老院項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置)

5、總平面布置主要指標表

(三)場內外運輸

1、場外運輸量及運輸方式

2、場內運輸量及運輸方式

3、場內運輸設施及設備

(四)養老院項目土建及配套工程

1、養老院項目占地

2、養老院項目土建及配套工程內容

(五)養老院項目土建及配套工程造價

(六)養老院項目其他輔助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 養老院項目技術方案、設備方案和工程方案

一、養老院項目技術方案

1.養老院項目生產方法(包括原料路線)

2.養老院項目工藝流程

3.養老院項目工藝技術來源

4.推薦方案的主要工藝(生產裝置)流程圖、物料平衡圖,物料消耗定額表

二、養老院項目主要設備方案

1.養老院項目主要設備選型

2.養老院項目主要設備來源(進口設備應提出供應方式)

3.養老院項目推薦方案的主要設備清單

三、養老院項目工程方案

1.養老院項目主要建、構筑物的建筑特征、結構及面積方案

2.養老院項目礦建工程方案

3.養老院項目特殊基礎工程方案

4.養老院項目建筑安裝工程量及“三材”用量估算

5.養老院項目主要建、構筑物工程一覽表

第七部分 養老院項目組織和勞動定員

在養老院項目可行性報告中,根據養老院項目規模、養老院項目組成和工藝流程,研究提出相應的企業組織機構,勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

一、養老院項目組織

(一)組織形式

(二)工作制度

二、養老院項目勞動定員和人員培訓

(一)勞動定員

(二)年總工資和職工年平均工資估算

(三)人員培訓及費用估算

第八部分 養老院項目投資估算

一、養老院項目投資估算依據

二、養老院項目建設投資估算

1.養老院項目建筑工程費

2.養老院項目設備及工器具購置費

3.養老院項目安裝工程費

4.養老院項目工程建設其他費用

5.養老院項目基本預備費

6.養老院項目漲價預備費

7.養老院項目建設期利息

三、養老院項目流動資金估算

四、養老院項目投資估算表

1.養老院項目投入總資金估算匯總表

2.養老院項目單項工程投資估算表

3.養老院項目分年投資計劃表

4.養老院項目流動資金估算表

第九部分 養老院項目財務評價分析

一、養老院項目投資估算

二、養老院項目資金籌措

一個建設養老院項目所需要的投資資金,可以從多個來源渠道獲得。養老院項目可行性研究階段,資金籌措工作是根據對建設養老院項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果,研究落實資金的來源渠道和籌措方式,從中選擇條件優惠的資金?尚行詧蟾嬷,應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件?尚行匝芯恐,應對下列內容加以說明:

(一)資金來源

(二)養老院項目籌資方案

三、養老院項目投資使用計劃

(一)投資使用計劃

(二)借款償還計劃

四、養老院項目財務評價說明&財務測算假定

(一)計算依據及相關說明

(二)養老院項目測算基本設定

五、養老院項目總成本費用估算

(一)直接成本

(二)工資及福利費用

(三)折舊及攤銷

(四)工資及福利費用

(五)修理費

(六)財務費用

(七)其他費用

(八)財務費用

(九)總成本費用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

(一)銷售收入

(二)銷售稅金及附加

(三)增值稅

(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤分配估算

八、現金流估算

(一)養老院項目投資現金流估算

(二)養老院項目資本金現金流估算

九、不確定性分析

在對建設養老院項目進行評價時,所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性,將來的實際情況可能與此有出入,這對養老院項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險,就要分析不確定性因素對養老院項目經濟評價指標的影響,以確定養老院項目的可靠性,這就是不確定性分析。

根據分析內容和側重面不同,不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中,一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析,可視養老院項目情況而定。

(一)盈虧平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分 養老院項目財務效益、經濟和社會效益評價

在建設養老院項目技術路線確定以后,必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價,判斷養老院項目在經濟上是否可行,并比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一,也是對建設養老院項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明

一、財務評價

財務評價是考察養老院項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況,以判斷建設養老院項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合,以動態為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數--財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較,以判斷養老院項目在財務上是否可行。

(一)財務凈現值

財務凈現值是指把養老院項目計算期內各年的財務凈現金流量,按照一個設定的標準折現率(基準收益率)折算到建設期初(養老院項目計算期第一年年初)的現值之和。財務凈現值是考察養老院項目在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。

如果養老院項目財務凈現值等于或大于零,表明養老院項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平,養老院項目財務上可行。

(二)財務內部收益率(FIRR)

財務內部收益率是指養老院項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現率,也就是使養老院項目的財務凈現值等于零時的折現率。

財務內部收益率是反映養老院項目實際收益率的一個動態指標,該指標越大越好。

一般情況下,財務內部收益率大于等于基準收益率時,養老院項目可行。

(三)投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態回收期為例:

(l)計算公式

動態投資回收期的計算在實際應用中根據養老院項目的現金流量表,用下列近似公式計算:Pt=(累計凈現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值

(2)評價準則

1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時,說明養老院項目(或方案)能在要求的時間內收回投資,是可行的;

2)Pt>Pc時,則養老院項目(或方案)不可行,應予拒絕。

(四)養老院項目投資收益率ROI

養老院項目投資收益率是指養老院項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤(EBIT)與養老院項目投資(TI)的比率?投資收益率高于同行業的收益率參考值,表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時,養老院項目在財務上可考慮接受。

(五)養老院項目投資利稅率

養老院項目投資利稅率是指養老院項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與養老院項目投資的比率,計算公式為:

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門(行業)平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時,養老院項目在財務上可考慮接受。

(六)養老院項目資本金凈利潤率(ROE)

養老院項目資本金凈利潤率是指養老院項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤(NP)與養老院項目資本金(EC)的比率。

養老院項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值,表明用養老院項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

(七)養老院項目測算核心指標匯總表

二、國民經濟評價

國民經濟評價是養老院項目經濟評價的核心部分,是決策部門考慮養老院項目取舍的重要依據。建設養老院項目國民經濟評價采用費用與效益分析的方法,運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數,計算養老院項目對國民經濟的凈貢獻,評價養老院項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析,以經濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據養老院項目的具體特點和實際需要也可計算經濟凈現值(ENPV)指標,涉及產品出口創匯或替代進口節匯的養老院項目,要計算經濟外匯凈現值(ENPV),經濟換匯成本或經濟節匯成本。

三、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中,除對以上各項指標進行計算和分析以外,還應對養老院項目的社會效益和社會影響進行分析,也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

第十一部分 養老院項目風險分析及風險防控

一、建設風險分析及防控措施

二、法律政策風險及防控措施

三、市場風險及防控措施

四、籌資風險及防控措施

五、其他相關風險及防控措施

第十二部分 養老院項目可行性研究結論與建議

一、養老院項目推薦方案的總體描述

二、養老院項目推薦方案的優缺點描述

1.優點

2.存在問題

3.主要爭論與分歧意見

三、養老院項目主要對比方案

1.方案描述

2.未被采納的理由

四、結論與建議。











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