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深圳市羅湖區筍崗物流園區建設規劃的商業計劃書(1)
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本計劃書根據《深圳城市總體規劃(1996-2010)》關于城市建設用地布局及規劃和綜合交通規劃等章節中有關筍崗物流中心改造發展計劃的內容,結合我司向市政府呈報的《關于筍崗倉庫區商業化改造的初步方案》而編制,本計劃書同時也作為我司制訂庫區投資項目計劃的參考。

 

 

  ★ 一、筍崗倉庫區所處的地理位置、發展歷史及現狀

  ★ 二、筍崗倉庫區發展物流園區的規劃功能定位

  ★ 三、筍崗物流園區建設具體要求及設想

  ★ 四、筍崗家居城規劃及建設方案

  ★ 五、筍崗汽車城規劃及建設方案

  ★ 六、筍崗物流園區電子商務平臺建設規劃

  ★ 七、筍崗物流園區開發建設及引進項目的合作方式

  ★ 八、筍崗物流園區未來發展前景

 

一、 筍崗倉庫區所處的地理位置、發展歷史及現狀

 

筍崗倉庫區位于深圳經濟特區羅湖區的中北部,北鄰北環快速干道,西向城市主干道紅嶺路,南靠筍崗路,東與廣九鐵路深圳北站接壤。庫區規劃占地面積約100萬平方米,自1982年開發建設,至今已建成大型倉庫80多棟,總建筑面積90多萬平方米,臨時堆場約5萬平方米;另有保留的約10萬平方米待開發空地,區內有總長12.7公里的三條鐵路專用線與廣九鐵路連接。在八十至九十年代,該片區作為全國最大的多功能現代化商業化倉庫區和全國首個出口監管倉庫而聞名海內外,年貨物吞吐量最高時達400-500萬噸,被稱為"中國第一倉",為國家外貿進出口做出過巨大的貢獻。

隨著深圳特區經濟的飛速發展,昔日位于城市邊緣的筍崗倉庫區已成為深圳市的城市中心區和未來商業黃金地段,近幾年來,區內企業通過自發手段將部分倉庫設施改變為各類展銷及交易市場用途等,區內現有的城市基礎設施無法滿足商業化發展的要求。因此,深圳市政府經過多次論證和調研,已決定大規模改造筍崗倉儲區的城市基礎設施,并將該區域作為城市商業化改造的重點,將其規劃為城市消費物流園區。市政府為此專門成立了筍崗庫區改造建設指揮部,同時整個庫區的改造規劃方案也即將出臺。

 

 

(一)筍崗建設物流園區的優勢

雖然筍崗倉庫區的建設面臨倉庫空置率高,以及市場經濟驅動其進行產業結構和用地結構調整的局面,但是經過十多年的發展和建設,筍崗倉庫區具備了由傳統的倉儲業向綜合物流業轉型,進行物流園區建設的許多優勢條件。

 

1、現有的倉儲設施是在筍崗倉庫區考慮發展物流園區最主要的理由。目前,筍崗倉庫區擁有約67萬平方米倉儲用地建有大量的多層倉庫,并且在倉儲區內建設有大量集中布局的倉庫和鐵路運輸專用線,這些都是建設物流園區的客觀優勢所在。并且,從合理利用筍崗倉庫區現有基礎設施的角度出發,如果另辟新的物流園區,置現有的筍崗于不顧,或任由它去改造成其它用途,這對于整個城市而言有很不經濟的一面。 2、筍崗倉庫區臨近城市中心區的區位條件符合發展以消費物流為主的物流園區的要求。深圳近二十年的發展使羅湖已經成為人口密集、商業網點遍布的市區。從現代物流的觀念出發,這就形成對消費物流的一種潛在的市場需求。從區位條件分析,這一物流園區只能布局在特區北部、進出交通都很便捷的地段。相比之下,筍崗倉庫區的區位條件就具有極大的優勢。 3、筍崗倉庫區具有發展物流園區的宏觀交通區位優勢。筍崗倉庫區靠近城市中心區,北、西、南三面分別緊臨城市主干道北環路、紅嶺路和筍崗路。北環路是深圳重要的以貨運交通量為主的城市干道。并且,依托設在筍崗倉庫區內的深圳北站,筍崗倉庫區內部設有鐵路運輸專用線直達倉庫。從大的交通區位條件上看,筍崗的對外貨運交通聯系都非常便捷。

 

4、由于將筍崗物流園區定位為城市消費物流,因此,物流園區的建設規模是由所服務的城市空間范圍和消費物流的市場需求等因素共同決定的。并且,目前筍崗倉庫區的產業結構由單一的倉儲業和運輸業向綜合的商貿、物流倉儲和運輸業發展迫在眉睫,因此,在物流園區的規劃中,必須對整個筍崗倉庫區進行統籌考慮,在實際的改造過程中,采取一次規劃、分期實施的方式。 總之,從現有的對外交通條件、倉儲設施條件和倉儲業運作十多年等因素而言,筍崗倉庫區具備了許多進行物流園區建設的優勢條件。

 

(二)筍崗物流園區的規劃功能定位

 

基于筍崗倉庫區的區位特點和開發條件,可以將筍崗物流園區的主要功能確定為城市消費物流基地。深圳市的消費物流主要是從國際及區域物流和不同運輸方式物流中轉化而來的,其中包括從區外經鐵路運進的貨物。結合筍崗物流園區處于城市中心區邊緣的實際情況,其直接服務的范圍必須考慮城市道路的現實情況。 三、 筍崗庫區商業化改造及物流園區建設具體要求及設想

 

在《深圳市國民經濟和社會發展"九五"計劃》、《深圳市城市總體規劃1996-2010》、《深圳市現代物流發展對策研究》以及《關于加快我市重點批發市場發展的若干意見》(送審稿)中,均對在筍崗庫區商業化改造及建設物流園區提出了具體要求和設想,并明確指出筍崗物流園區建設應遵循的十二字方針,?quot;統籌規劃、準確定位、明確重點"。

 

統籌規劃。筍崗物流園區規劃要與深圳市和羅湖區的總體規劃相結合,高起點、高水平、科學地進行規劃。區內發展的各類專業市場宜精不宜多,并加大智能化市場的建設力度,建立網上交易系統。

 

準確定位。筍崗物流園區應定位為區域性展示交易配送中心,園區的規劃建設以"立足深圳、依托周邊、連接兩頭、擴大輻射"為原則。要立足深圳的商業環境和產業優勢;依托周邊城市的產業優勢和鹽田、平湖等周邊倉庫區;連接國內和國際、內地和香港兩個市場;在滿足本地需要的同時,以質量、聲譽、檔次和服務向周邊地區輻射,吸引異地商家。 明確重點。物流園區內市場的建設要在"質"上做文章,做到"人無我有,人有我精"。首先,家居市場可作為重點市場來發展,目前區內已有家具、裝修、裝飾材料市場,但還缺乏家用電器市場;其次,對汽車展銷及技術維護中心和配件市場的建設應加強調研,主要定位于名車和中高檔家用轎車上;第三,結合香港目前中藥港的發展情況,研究我市發展與之配套的中藥材市場的潛力;第四,其它市場要有限制地慎重發展。

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